Pacht- und Bodenrecht

Das LPG gilt bei der Überlassung eines Grundstücks oder Gewerbes zur landwirtschaftlichen Nutzung gegen die Bezahlung eines Zinses. Der Vertragsabschluss ist formlos gültig und das LPG gilt auch für Umgehungsgeschäfte, die das gleiche bezwecken, wie die landwirtschaftliche Pacht. Im Grundsatz ist Pächter, wer auf eigene Rechnung und Gefahr wirtschaftet. Von der Pacht abzugrenzen ist die Gebrauchsleihe gemäss Obligationenrecht, welche zwingend unentgeltlich ist. In diesem Fall gilt das LPG nicht.

Kleine Grundstücke und Bauland

Rebgrundstücke von weniger als 15 Aren und landwirtschaftliche Grundstücke mit weniger als 25 Aren ohne Gebäude fallen nicht unter den Geltungsbereich des LPG. Dies gilt nicht, wenn mehrere kleine Grundstücke vom selben Eigentümer an den gleichen Verpächter verpachtet werden. Weiter gilt das LPG nicht für Grundstücke, welche vollständig in der Bauzone liegen, ausser wenn die Pacht beim Inkrafttreten (1. Sept. 2008) bereits bestanden hat. Dann untersteht der Pachtgegenstand während der laufenden Pachtdauer weiterhin dem LPG. Für das fortgesetzte Pachtverhältnis gilt das Obligationenrecht. Besteht ein schriftlicher Pachtvertrag, sind die darin getroffenen Vereinbarungen weiterhin gültig.

Eine unterjährige Kurzpacht untersteht nicht dem landwirtschaftlichen Pachtrecht. Eine Kurzpacht ist beispielsweise die unterjährige Nutzung des Grundstücks durch einen Dritten um eine Zwischen-/Zweitkultur anzubauen. Ebenfalls kein Pachtverhältnis entsteht beim Flächenabtausch gemäss Art. 23 Direktzahlungsverordnung zur überbetrieblichen Zusammenarbeit. In beiden Fällen braucht es keine Zustimmung vom Verpächter, falls es sich um Pachtland handelt. Trotzdem ist zu empfehlen, den Verpächter zu informieren.

Bei der Verpachtung eines landwirtschaftlichen Gewerbes sind zusätzliche Vorschriften zu beachten. Als Landw. Gewerbe gilt eine Gesamtheit von landwirtschaftlichen Grundstücken, Bauten und Anlagen, zu deren landesüblichen Bewirtschaftung mindestens eine Standardarbeitskraft (SAK) nötig ist. Die Kantone können diese Grenze von 1 SAK heruntersetzten, wovon Appenzell Innerrhoden Gebrauch gemacht hat, die Gewerbegrenze liegt bei 0.75 SAK. In den Kantonen St. Gallen, Thurgau und Appenzell Ausserrhoden liegt die Gewerbegrenze bei 1 SAK.

Die Anzahl SAK eines Betriebes können mit dem SAK-Rechner vom BLWberechnet werden.

	Landwirtschaftliches Gewerbe	Landwirtschaftliches Grundstück
Definition	Gesamtheit von landwirtschaftlichen Grundstücken, Bauten und Anlagen, zu deren landesüblichen Bewirtschaftung mindestens eine Standardarbeitskraft (SAK) nötig ist. Im Zweifel kann das Landwirtschaftsamt feststellen, ob es sich um ein Gewerbe handelt.	Grundstücke, welche für die landwirtschaftliche oder gartenbauliche Nutzung geeignet sind und nicht zu einem landw. Gewerbe gehören. Wie Grundstücke behandelt werden Gewerbe, welche dauerhaft parzellenweise verpachtet sind.
Bewilligung notwendig	Kürzere Pachtdauer Parzellenweise Verpachtung (ausser wenn weniger als 10% und kein Gebäude verpachtet) Pachtzins	Kürzere Pachtdauer
Mindestpachtdauer	Erste Periode 9 Jahre Folgeperioden 6 Jahre	6 Jahre Erst- und Folgeperioden

 

Feststellungsverfügung

Gemäss Pachtgesetz kann eine Partei vom Landwirtschaftsamt feststellen lassen, ob die Verkürzung der Pachtdauer, die parzellenweise Verpachtung, die Zupacht oder der Pachtzins genehmigt werden kann (Landwirtschaftsamt, siehe allgemeines Gesuchsformular). Ebenfalls kann festgestellt werden, ob es sich um ein landwirtschaftliches Gewerbe handelt. Eine Feststellungsverfügung hat den Vorteil, dass die Zulässigkeit geprüft wird bevor die Parteien den Vertrag abschliessen. Nach Abschluss des Vertrags kann beispielsweise bei einer abgelehnten Bewilligung für eine verkürzte Pachtdauer die benachteiligte Partei nicht mehr vom Pachtvertrag zurücktreten.

Die Vorlage des St. Galler Bauernverbands kann als Grundlage für den Pachtvertrag genutzt werden. Das Dokument steht als pdf-Dokument und als Word-Dokument zur Verfügung. Die Erläuterungen zum Pachtvertrag landwirtschaftlicher Grundstücke können ebenfalls heruntergeladen werden. Der Pachtvertrag für landwirtschaftliche Gewerbe ist nur in gedruckter Version verfügbar und kann auf der Geschäftsstelle bezogen werden (für Mitglieder kostenlos). 

Neue Pachtzinsberechnung

Der Bundesrat hat per 01.04.2018 eine neue Anleitung für die landwirtschaftliche Ertragswertschätzung verabschiedet. Gleichzeitig hat er die Pachtzinsverordnung angepasst. Die neue Pachtzinsberechnung gilt für Ertragswertschätzungen, welche mit der neuen Schätzungsanleitung nach April 2018 erstellt wurden.

Die folgenden Ausführungen zur Pachtzinsberechnung beziehen sich auf die neue Ertragswertschätzung. Die alten Berechnungsgrundlagen sind unter "Pachtzinsberechnung vor 2018" aufgeführt.

Nach wie vor gilt es, mit dem Pachtzins den Ertragswert zu verzinsen und Verpächterlasten abzugelten. Geändert haben die Ansätze:

• Der Ertragswert wird neu mit 3.05% verzinst (bisher 3.5%)
• Die Verpächterlasten wurden bisher pauschal mit 85% des Mietwerts der Gebäude abgegolten. Neu kommen folgende Ansätze zur Anwendung:

	Boden	Betriebsleiterwohnung	Ökonomiegebäude
vom Mietwert	-	43%	29%
vom Ertragswert	1.1%	3.6%	6.5%

 

• Sofern neben der eigentlichen Betriebsleiterwohnung zusätzlicher Wohnraum verpachtet wird, entspricht der zusätzliche Pachtzins wie bisher einem tatsächlich erzielbaren Mietzins – ohne Nebenkosten – in der fraglichen Region.

Übergangsregelung: Gemäss Art. 14a Pachtzinsverordnung darf der Pachtzins gegenüber demjenigen vor Inkrafttreten um maximal 20% pro Jahr erhöht werden.

Die Landwirtschaftliche Pachtzinsverordnung schreibt maximal zulässige Pachtzinse vor, die den Ertragswert als Grundlage haben.

Die Kriterien zur Unterscheidung zwischen landwirtschaftlicher Gewerbe- und Grundstückpacht sind oben erläutert. 

Pachtzins für Boden

Wie bis anhin setzt sich der Pachtzins für den Boden aus drei Elementen zusammen:

• Basispachtzins: Er beträgt neu 7% des Bodenertragswerts (bisher 9%). Dieser Basiszins kann bis um 15 Prozent vermindert oder erhöht werden, um den besonderen örtlichen Verhältnissen Rechnung zu tragen. Wie bis anhin gilt dieser Zuschlag im ganzen Kantonsgebiet von St. Gallen. Der Basispachtzins beträgt unter Berücksichtigung dieser Erhöhung 8.05% des Bodenertragswerts (bisher 10.35%).

• Zuschläge für Arrondierung und günstige Lage:

• Wenn der Pachtgegenstand zum Betrieb des Pächters günstig liegt, kann der Basispachtzins wie folgt erhöht werden:
  • um bis zu 15 Prozent, wenn das Grundstück die Arrondierung des Betriebs des Pächters verbessert, also angrenzend an eigene oder andere gepachtete Grundstücke liegt;
  • weiter um bis zu 15 Prozent, wenn es in einer kurzen Fahrdistanz liegt. Maximal kann der Zuschlag somit 30% betragen.

• Zuschlag für lange Pachtfortsetzung: Wenn die Parteien nach der Erstpachtdauer von sechs Jahren eine mindestens neunjährige Fortsetzungsdauer vereinbaren, ist für die gesamte Fortsetzungsdauer ein weiterer Zuschlag von 15 Prozent zum gesamten Pachtzins einschliesslich Gebäude zulässig.

Gebäude auf Einzelgrundstücken

Ganz anders als bisher wird der Pachtzins für Gebäude auf einzelnen Grundstücken berechnet: Der Pachtzins für Ökonomiegebäude setzt sich zusammen aus

• einer Verzinsung von 3.05 Prozent des Ertragswerts,
• als Abgeltung der Verpächterlasten: 6.5 Prozent des Ertragswerts für Abschreibungen und 29 Prozent des Mietwerts für Unterhalt und Versicherungen. Der Pachtzins für Wohnungen entspricht dem effektiv erzielbaren Mietzins ohne Nebenkosten.

Maximale Bodenpachtzinse in ausgewählten Lagen im Kanton St. Gallen

Es ist eine Tatsache, dass die Nachfrage nach Pachtland viel grösser ist als das Angebot. Aus diesem Grunde sind die Pachtzinse in vielen Pachtverträgen höher abgemacht worden, als es Gesetz und Pachtzinsverordnung zuliessen. In den meisten dieser Fälle ist klar: Eine Erhöhung des Pachtzinses lässt sich nach dem 1. April 2018 nicht rechtfertigen. In allen Fällen, wo der Pachtzins über den in der Tabelle aufgeführten Werten liegt und keine Gebäude mitverpachtet sind, erübrigt sich eine Neuberechnung.

Die Ertragswerte für die Alpweide, moderne Hirtenunterkünfte und rationelle Alpkäsereien steigen. Die Werte für die Alpställe bleiben auf gleichem Niveau. Bisher vereinbarte Pachtzinszuschläge gleichen den Pachtzinsanstieg aus.

Das Landwirtschaftliche Zentrum St. Gallen hat in einem Artikel im St. Galler Bauer die Folgen der neuen Ertragswertschätzung für die Alpen ausführlich erläutert.

Gemäss Artikel 10 des landwirtschaftlichen Pachtgesetzes hat der Verpächter das Recht, den Pachtzins auf das folgende Pachtjahr anzupassen, wenn der Bundesrat die Berechnungsgrundlagen ändert.

Die Änderung der Pachtzinsverordnung ist auf den 1. April 2018 in Kraft getreten. Dementsprechend können die Zinse bei allen laufenden Verträgen, in denen das Pachtjahr später als das aktuelle Datum beginnt, jetzt noch angepasst werden (sofern eine Erhöhung überhaupt zulässig ist).

Bei allen andern Verträgen (z.B. Pachtbeginn am 1. Januar), ist eine Pachtzinsanpassung nicht vor 2019 möglich. Die Pachtzinsänderung muss vor Beginn des neuen Pachtjahres dem Pächter mitgeteilt werden.

Bei alten Ertragswertschätzungen nach der vor dem 1. April 2018 gültigen Schätzungsanleitung

Der höchstzulässige Pachtzins für landwirtschaftliche Grundstücke berechnete sich gemäss Art. 7 Pachtzinsverordnung vom 01.09.2008 im Kanton St. Gallen folgendermassen: 10.35 Prozent des Ertragswertes plus Zuschläge von maximal 30 Prozent. Das heisst, es waren zwei betriebsbezogene Zuschläge von je höchstens 15 Prozent zulässig, wenn das Grundstück:

• dem Pächter eine bessere Arrondierung seines Betriebes ermöglicht
• für den Betrieb des Pächters günstig liegt, insbesondere wenn die Wegdistanz und die Höhendifferenz zwischen Betrieb und Grundstück gering sind.

Verabreden die Parteien eine Fortsetzungsdauer, welche die gesetzliche Fortsetzungsdauer von 6 Jahren um mindestens drei Jahre übersteigt, so ist für die ganze Fortsetzungsdauer ein Zuschlag von 15 Prozent zum Pachtzins zulässig. Für die erste Pachtperiode darf dieser Zuschlag nicht erhoben werden, sondern erst ab der zweiten Pachtperiode (Fortsetzungsdauer).

Der höchstzulässige Pachtzins für Gebäude auf einzelnen Grundstücken entsprach dem Mietwert des Gebäudes.

Falls eine Ertragswertschätzung nach der neuen Schätzungsanleitung vorliegt (bei Schätzungen durch die GVA St.Gallen ab dem 1.1.2019) ist diese Pachtzinsberechnung nicht mehr anwendbar.

Der Pachtvertrag muss zur Beendigung gekündigt werden, ausser der Vertrag wurde explizit befristet abgeschlossen. Die Kündigungsfrist beträgt gemäss LPG ein Jahr, wenn vertraglich keine längere Kündigungsfrist vereinbart wurde. Die Kündigung ist eine einseitige, empfangsbedürftige Willenserklärung. Das heisst, vom Zeitpunkt des Empfangs der Kündigung hängt ab, ob die Kündigungsfrist eingehalten ist. Ist ein eingeschriebener Brief nicht zustellbar, so gilt die Kündigung am letzten Tage der siebentägigen Abholfrist als zugestellt, wenn es dem Adressaten nicht möglich ist, die Sendung früher entgegenzunehmen. Die Kündigung muss schriftlich erfolgen und ist nur auf Ablauf einer Pachtperiode möglich.

Kündigungstermin

Das Kündigungsdatum kann dem Pachtvertrag entnommen werden. Früher wurden Begriffe wie ortsüblicher Frühjahrs- oder Herbsttermin als Kündigungstermine verwendet, welche sich nach der Vegetationsperiode richteten. In diesen Fällen sollte die Kündigung spätestens am 31. März oder den 31. Oktober (im Berggebiet früher) beim Empfänger eintreffen. Bei einer zu späten Kündigung ist die Kündigung auf den nächsten möglichen vertraglichen Termin gültig. Da die Pachtperiode mindestens 6 Jahre dauert, ist zu empfehlen, frühzeitig zu kündigen, damit die Kündigungsfrist eingehalten ist.

Im Grundsatz gilt das bäuerliche Bodenrecht ausserhalb der Bauzone gemäss Raumplanungsgesetzgebung und wenn die landwirtschaftliche Nutzung zulässig ist. Ebenfalls gilt das BGBB für

• Gebäude mit Umschwung in der Bauzone und Waldgrundstücke, wenn diese zu einem landwirtschaftlichen Gewerbe gehören.
• Teilweise in der Bauzone liegende Grundstücke und Grundstücke mit gemischter Nutzung, solange diese nicht in einen landwirtschaftlichen und einen nichtlandwirtschaftlichen Teil aufgeteilt sind.

Das BGBB gilt nicht für Grundstücke als 15 Aren Rebland oder 25 Aren anderem Land, die nicht zu einem landwirtschaftlichen Gewerbe gehören.

Das BGBB gilt für landwirtschaftliche Grundstücke. Bilden diese ein Gewerbe nach den Anforderungen des Gesetzes, so gelten besondere Vorschriften. Der Begriff landwirtschaftliches Gewerbe wirkt sich neben den bodenrechtlichen Bestimmungen auf verschiedene andere Rechtsbereiche aus (siehe Abbildung). Der Unterscheidung, ob ein Landwirtschaftsbetrieb ein Gewerbe darstellt oder nicht, kommt daher grosser Bedeutung zu. 

Der Erwerb landwirtschaftlicher Grundstücke oder Gewerbe bedarf einer Bewilligung durch das Landwirtschaftsamt. Voraussetzungen für die Bewilligung sind (Art. 61 BGBB):

• dass der Erwerber Selbstbewirtschafter ist,
• kein übersetzter Preis vereinbart wurde und
• dass das zu erwerbende Grundstück innerhalb des ortsüblichen Bewirtschaftungsbereichs des Gewerbes des Erwerbers liegt (je nach Ort bis 15km).

Selbstbewirtschafter ist, wer den landwirtschaftlichen Boden selber bearbeitet und, wenn es sich um ein landwirtschaftliches Gewerbe handelt, dieses zudem persönlich leitet. Für die Selbstbewirtschaftung geeignet ist, wer eine landwirtschaftliche Ausbildung absolviert hat (Art. 9 BGBB).

Der höchstzulässige Preis wird vom Landwirtschaftsamt festgelegt.

Der Ertragswert entspricht dem Kapital, das mit dem Ertrag eines landwirtschaftlichen Gewerbes oder Grundstücks bei landesüblicher Bewirtschaftung zum durchschnittlichen Zinssatz für erste Hypotheken verzinst werden kann. Grundlage für die Berechnung ist die Schätzungsanleitung im Anhang der Verordnung über das bäuerliche Bodenrecht (VBB). Der Ertragswert findet Anwendung bei:

• Der Übernahme von landwirtschaftlichen Gewerben und beim Vorkaufsrecht der Verwandten.
• Der Übernahme landwirtschaftlicher Grundstücke zum doppelten Ertragswert durch den Erben, wenn er Eigentümer eines landwirtschaftlichen Gewerbes im ortsüblichen Bewirtschaftungsbereich ist (Art 21 BGBB).
• Der Verhinderung der Überschuldung durch die Belastungsgrenze. Die Belastungsgrenze entspricht der Summe des um 35 Prozent erhöhten landwirtschaftlichen Ertragswerts und des Ertragswerts der nichtlandwirtschaftlichen Teile.

Der Ertragswert wird von Schätzungsexperten berechnet:
Agriexpert – Schweizer Bauernverband